Hoher Bodenrichtwert, niedrige AfA: So einfach ist die Formel. Je mehr vom Kaufpreis auf das Grundstück entfällt, desto weniger bleibt für die Abschreibung. Genau deshalb lohnt sich eine professionelle Kaufpreisaufteilung.
Bodenrichtwerte (BRW) geben an, was ein Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Zone durchschnittlich wert ist. Ermittelt werden sie von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise (Rechtsgrundlage: § 196 BauGB).
Der BRW wird in Euro pro Quadratmeter (EUR/m²) angegeben und bezieht sich auf ein typisches, unbebautes Grundstück in der jeweiligen Zone. Dabei werden ein bestimmter Entwicklungszustand (z. B. baureifes Land) und eine bestimmte Geschossflächenzahl (GFZ) zugrunde gelegt.
Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnittswert. Er gibt den mittleren Lagewert an, nicht den individuellen Marktwert eines konkreten Grundstücks. Für die exakte Bewertung sind Anpassungsfaktoren erforderlich, die Abweichungen vom Richtwertgrundstück berücksichtigen.
Das Verfahren ist in der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) geregelt und folgt einem festen Ablauf:
Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück abzurufen:
| Quelle | Kosten | Detailgrad | Hinweis |
|---|---|---|---|
| BORIS-D (boris-d.de) | Kostenlos | Hoch | Bundesweites Portal, Kartendarstellung mit Zonengrenzen |
| Landes-BORIS-Portale | Kostenlos bis 30 EUR | Sehr hoch | z. B. BORIS.NRW, BORIS Berlin, teils mit Historien |
| Gutachterausschuss | 15 bis 50 EUR | Sehr hoch | Offizielle Auskunft mit Stempel, für Gutachten nutzbar |
| Grundstücksmarktbericht | 20 bis 80 EUR | Umfassend | Preistrends, Liegenschaftszinssätze, Marktanalysen |
| Immobilienportale | Kostenlos | Grob | Nur zur Orientierung, keine amtlichen Werte |
Das Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland (BORIS-D) unter boris-d.de bietet kostenlose BRW-Abfragen für die meisten Bundesländer. Geben Sie einfach die Adresse ein und erhalten Sie den aktuellen Bodenrichtwert mit Stichtag, Zonengrenzen und Richtwertgrundstück-Parametern.
Der Bodenrichtwert ist der zentrale Faktor bei der Kaufpreisaufteilung, denn Grund und Boden sind steuerlich nicht abschreibbar. Nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis bildet die AfA Bemessungsgrundlage. Die grundlegende Berechnung:
Bodenwert = Bodenrichtwert x Anpassungsfaktoren x Grundstücksfläche
Gebäudewert = Kaufpreis - Bodenwert
AfA Bemessungsgrundlage = Gebäudewert + Außenanlagen
Je höher der BRW, desto niedriger der Gebäudeanteil und desto geringer die jährliche AfA. Deshalb ist eine sorgfältige und realistische Kaufpreisaufteilung entscheidend für Ihre Steuerersparnis. Vertiefend dazu: der Hintergrundratgeber zur Kaufpreis-Aufteilung.
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Diese nutzt standardisierte Bodenrichtwerte und das Sachwertverfahren zur Berechnung des Gebäudeanteils. Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Urteil IX R 26/19 klargestellt:
Die BMF Arbeitshilfe liefert nur einen Anhaltspunkt. Das Finanzamt darf sie nicht als alleinige Grundlage verwenden, wenn ein Sachverständigengutachten zu einer abweichenden, methodisch korrekten Aufteilung gelangt. Ein qualifiziertes Gutachten hat Vorrang.
Ein Investor kauft eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin-Charlottenburg:
| Position | BMF Arbeitshilfe | Sachverständigengutachten |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 450.000 EUR | 450.000 EUR |
| Grundstücksanteil (m²) | 35 m² | 35 m² |
| Bodenrichtwert (EUR/m²) | 4.500 EUR | 3.800 EUR (angepasst) |
| Bodenwert | 157.500 EUR (35 %) | 133.000 EUR (30 %) |
| Gebäudewert / AfA Basis | 292.500 EUR (65 %) | 317.000 EUR (70 %) |
| AfA bei 2 % (50 Jahre RND) | 5.850 EUR/Jahr | 6.340 EUR/Jahr |
| AfA bei verkürzte RND (25 Jahre) | 11.700 EUR/Jahr | 12.680 EUR/Jahr |
| Mehrabschreibung über 25 Jahre | -- | + 24.500 EUR |
Das Beispiel zeigt: Der Sachverständige berücksichtigt grundstücksspezifische Anpassungsfaktoren (z. B. ungünstiger Zuschnitt, fehlender Gartenanteil), die den BRW nach unten korrigieren. In Kombination mit einem Restnutzungsdauer Gutachten ergibt sich ein deutliches Steuerersparnispotenzial.
Die Bandbreite der Bodenrichtwerte in Deutschland ist enorm. Ein Überblick nach Lage und Region:
| Region / Lage | BRW-Spanne (EUR/m²) | Typischer Gebäudeanteil |
|---|---|---|
| München Innenstadt | 5.000 bis 15.000 | 35 bis 50 % |
| Frankfurt City | 3.000 bis 10.000 | 40 bis 55 % |
| Hamburg gute Lage | 2.000 bis 6.000 | 45 bis 60 % |
| Berlin gute Lage | 1.500 bis 5.000 | 50 bis 65 % |
| Köln / Düsseldorf | 800 bis 3.500 | 55 bis 70 % |
| Mittelstädte | 150 bis 800 | 65 bis 80 % |
| Ländliche Gebiete | 30 bis 200 | 75 bis 90 % |
Faustregel: In ländlichen Lagen ist der Bodenanteil gering und die AfA Basis hoch. In Metropolen kann der Bodenanteil über 50 % des Kaufpreises ausmachen, was ein Restnutzungsdauer Gutachten umso wertvoller macht.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für ein Richtwertgrundstück. Der tatsächliche Bodenwert eines konkreten Grundstücks kann erheblich davon abweichen. Folgende Anpassungsfaktoren kommen zum Tragen:
Wenn Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht, kann ein Sachverständiger diese Abweichungen dokumentieren und so den tatsächlichen Bodenwert unter dem BRW ansetzen. Das erhöht den Gebäudeanteil und damit Ihre AfA Bemessungsgrundlage.
Gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten können folgende Strategien den Gebäudeanteil optimieren:
Die Grundsteuerreform, die seit dem 01.01.2025 gilt, hat direkte Auswirkungen auf die Bodenrichtwerte in Deutschland:
Für Immobilienkäufer bedeutet das: Prüfen Sie immer den aktuellsten Bodenrichtwert zum Stichtag des Kaufvertrags. Veraltete BRW können zu einer fehlerhaften Kaufpreisaufteilung führen.
Die Verbindung zwischen Bodenrichtwert und AfA ist direkt und messbar. Drei Faktoren bestimmen die jährliche Abschreibung:
Kaufpreis: 500.000 EUR, Bodenanteil: 40 % = 200.000 EUR, Gebäudeanteil: 300.000 EUR
Bei 2 % AfA (50 Jahre): 6.000 EUR/Jahr
Bei 4 % AfA (25 Jahre RND Gutachten): 12.000 EUR/Jahr
Bei 6,67 % AfA (15 Jahre RND Gutachten): 20.000 EUR/Jahr
Die verkürzte Restnutzungsdauer verdoppelt oder verdreifacht die jährliche AfA, selbst bei hohem Bodenanteil.
Nutzen Sie unsere kostenlosen Rechner: AfA Rechner, Restnutzungsdauer-Schätzer und Amortisations-Rechner, ohne Anmeldung, sofortige Ergebnisse.
Am einfachsten über das BORIS-Portal (boris-d.de). Dort können Sie bundesweit Bodenrichtwerte kostenlos abrufen. Alternativ wenden Sie sich an den örtlichen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde oder Stadt. Eine offizielle Auskunft mit Stempel kostet in der Regel 15 bis 50 EUR.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine definierte Zone. Der tatsächliche Grundstückswert kann durch Anpassungsfaktoren wie Grundstücksgröße, Zuschnitt, GFZ-Abweichung, Erschließungszustand oder Altlasten erheblich abweichen. Ein Sachverständiger kann diese Abweichungen dokumentieren und den Bodenwert individuell anpassen.
Nein. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im Urteil IX R 26/19 klargestellt, dass die BMF Arbeitshilfe nicht bindend ist. Ein Sachverständigengutachten kann zu einer abweichenden und für Sie günstigeren Aufteilung führen. Finanzgerichte akzeptieren methodisch korrekte Gutachten, auch wenn sie vom BMF Ergebnis abweichen.
Je höher der Bodenrichtwert, desto größer ist der nicht abschreibbare Grundstücksanteil am Kaufpreis. Das reduziert die AfA Bemessungsgrundlage. In Großstädten kann der Bodenanteil 40 bis 60 % des Kaufpreises ausmachen. Umso wichtiger ist eine verkürzte Restnutzungsdauer, die den AfA Satz erhöht und die geringere Bemessungsgrundlage teilweise kompensiert.
Für die Grundsteuerreform wurden bundesweit neue Bodenrichtwerte ermittelt. Diese aktualisierten Werte können auch als Referenz für die Kaufpreisaufteilung herangezogen werden, da sie den aktuellen Marktstand besser abbilden. In vielen Regionen sind die BRW deutlich gestiegen, was die Bedeutung einer professionellen Kaufpreisaufteilung unterstreicht.
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