Restnutzungsdauer bei Erbschaft- & Schenkungsteuer

Immobilienbewertung für ErbSt/SchenkSt

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer werden Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG) bewertet. Die Restnutzungsdauer fließt direkt in den Ertragswert (bei vermieteten Wohnimmobilien) und den Sachwert ein. Eine kürzere RND führt zu einem niedrigeren Immobilienwert und damit zu weniger Steuer. Wer parallel mit Erbengemeinschaft, Pflichtteil oder Nachlassverwaltung zu tun hat, findet im Ratgeber zur Immobilien-Erbschaft einen Überblick über die nicht-steuerlichen Themen.

JStG 2022: Erhöhte Gesamtnutzungsdauern

Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Gesamtnutzungsdauern in Anlage 22 BewG auf 80 Jahre für Wohngebäude erhöht (vorher teils 70 Jahre). Dies führt zu höheren Immobilienwerten und damit höherer Erbschaftsteuer.

Gegenmittel: Gutachten nach § 198 BewG

Steuerpflichtige können einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Wenn dieses Gutachten eine kurze Restnutzungsdauer belegt, senkt das den Ertragswert erheblich.

Wie beeinflusst ein Gutachten die Erbschaftsteuer?

Fuer die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Vermietete Wohnimmobilien laufen ueber das Ertragswertverfahren (§§ 184-188 BewG), selbst genutzte und gemischte ueber das Sachwertverfahren (§§ 189-191 BewG). In beiden Verfahren spielt die Restnutzungsdauer eine zentrale Rolle.

Beim Ertragswert multipliziert das Finanzamt die Jahresmiete mit einem Vervielfaeltiger, der von der RND abhaengt. Kuerzere RND, kleinerer Vervielfaeltiger, niedrigerer Wert. Seit dem JStG 2022 rechnet die Behoerde mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer fuer Wohngebaeude, oft mehr, als tatsaechlich gerechtfertigt waere.

Beim Sachwertverfahren drueckt eine kuerzere RND den Wert ueber eine hoehere Alterswertminderung.

Ihr staerkstes Werkzeug: § 198 BewG. Damit können Sie per Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Liegt der unter dem Finanzamts-Wert, zählt er fuer die Erbschaftsteuer.

Bewertungsabschlag durch verkuerzte Nutzungsdauer

Anders als bei der AfA, wo Sie jaehrlich sparen, wirkt die verkuerzte RND bei der Erbschaftsteuer sofort: niedrigerer Immobilienwert gleich niedrigere Steuer auf einen Schlag.

Für die Erbschaftsteuer gilt ein progressiver Steuertarif nach § 19 ErbStG. In der Steuerklasse I (Kinder) reicht der Steuersatz von 7 Prozent (bei einem steuerpflichtigen Erwerb bis 75.000 Euro) bis zu 30 Prozent (bei einem Erwerb über 26 Millionen Euro). Die Freibeträge betragen in der Steuerklasse I für Kinder 400.000 Euro, für Ehepartner 500.000 Euro.

Wenn eine Immobilie knapp oberhalb des Freibetrags liegt, kann ein Gutachten, das den Wert unter den Freibetrag senkt, die Erbschaftsteuer vollständig vermeiden. Bei größeren Werten können bereits einige Prozent Wertabschlag zu erheblichen Steuerersparnissen führen.

Wichtig: Das Gutachten nach § 198 BewG muss den Stichtag der Steuerentstehung berücksichtigen. Bei der Erbschaftsteuer ist dies der Todestag des Erblassers, bei der Schenkungsteuer der Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung. Das Gutachten muss daher auf diesen Bewertungsstichtag bezogen sein. Gutachten, die den falschen Stichtag verwenden, werden vom Finanzamt nicht anerkannt.

Praktische Beispielrechnung

Ein konkretes Zahlenbeispiel macht die Wirkung deutlich:

Ausgangssituation: Ein Elternteil verstirbt und hinterlässt seinem Kind ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das Finanzamt bewertet das Gebäude im Ertragswertverfahren nach BewG mit 920.000 Euro. Der Freibetrag des Kindes beträgt 400.000 Euro. Steuerpflichtiger Erwerb: 520.000 Euro. Erbschaftsteuer bei einem Steuersatz von 15 Prozent (Steuerklasse I, Erwerb zwischen 300.001 Euro und 600.000 Euro): 78.000 Euro.

Mit Gutachten nach § 198 BewG: Ein Sachverständiger begutachtet das Gebäude und stellt erhebliche bauliche Mängel sowie eine kürzere als die vom Finanzamt angesetzte Restnutzungsdauer fest. Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert beträgt 680.000 Euro. Steuerpflichtiger Erwerb: 280.000 Euro, also unterhalb des Freibetrags von 400.000 Euro. Ergebnis: keine Erbschaftsteuer.

Steuerersparnis: 78.000 Euro. Gutachtenkosten: geschätzt 2.500 bis 4.000 Euro. Netto-Ersparnis: über 74.000 Euro.

Besonders wirkungsvoll ist ein Gutachten, wenn der Immobilienwert knapp ueber dem Freibetrag liegt. Aber auch sonst rechnet es sich: Schon eine Wertsenkung um 100.000 Euro kann die Erbschaftsteuer von 78.000 auf 3.000 Euro druecken.

Hinweis: Die Gutachtenkosten, die im Zusammenhang mit der Erbschaftsteuererklärung entstehen, können als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen werden.