Kaufvertrag, Schlüsselübergabe oder Grundbucheintrag, welcher Tag zählt? Der Unterschied kann mehrere tausend Euro kosten. Hier erfahren Sie, wie der AfA Beginn bei Kauf, Erbschaft und Schenkung funktioniert.
Die Grundregel ist einfach: Laut § 7 Abs. 1 EStG beginnt die AfA mit der Anschaffung oder Herstellung. Beim Kauf heißt das konkret: Ab dem Tag, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf Sie übergeht.
Was heißt "wirtschaftlicher Übergang"? Ganz konkret: der Tag, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Ab dann zahlen Sie die Versicherung, die Grundsteuer, die Reparaturen, und kassieren dafür die Mieten. Dieses Datum steht im notariellen Kaufvertrag und fällt meist mit der Schlüsselübergabe zusammen.
Eine Vermietungsabsicht reicht aus, um die AfA geltend zu machen. Das Gebäude muss zum Zeitpunkt des Besitzübergangs noch nicht tatsächlich vermietet sein. Entscheidend ist die nachweisbare Einkünfteerzielungsabsicht, etwa durch Vermietungsinserate oder einen Maklerauftrag.
Drei Termine, viel Verwirrung. Nur einer davon bestimmt, wann Ihre AfA startet:
| Zeitpunkt | Bedeutung | AfA-relevant? |
|---|---|---|
| Notarielle Beurkundung | Abschluss des Kaufvertrags, Bindungswirkung | Nein |
| Besitzübergang | Übergang von Nutzen und Lasten, wirtschaftliches Eigentum | Ja |
| Grundbucheintragung | Zivilrechtliches Eigentum, kann Wochen bis Monate dauern | Nein |
In der Regel findet der Besitzübergang statt, wenn Sie den Kaufpreis vollständig gezahlt haben. Das genaue Datum steht im Kaufvertrag, entweder als festes Kalenderdatum oder gekoppelt an die Zahlung.
Prüfen Sie den Kaufvertrag auf die Klausel zum Übergang von Nutzen und Lasten. Dieses Datum ist Ihr AfA Beginn. Liegt der Besitzübergang beispielsweise am 20. Dezember, sichern Sie sich noch die AfA für den Monat Dezember.
Im Kaufjahr gibt es die AfA nicht komplett, sondern monatsgenau. Pro vollem Monat nach dem Besitzübergang steht Ihnen ein Zwölftel der Jahres AfA zu. Dabei zählt der Monat des Übergangs voll mit, selbst wenn Sie erst am 31. die Schlüssel bekommen.
Rechenbeispiel:
Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: 300.000 Euro
AfA Satz: 2 % (lineare AfA, Baujahr nach 1924)
Jährliche AfA: 6.000 Euro
Besitzübergang: 15. März
AfA im ersten Jahr: 10/12 x 6.000 Euro = 5.000 Euro (März bis Dezember)
Die zeitanteilige Berechnung gilt nur im ersten und letzten Jahr der Nutzung. In allen dazwischenliegenden Jahren wird die volle Jahres AfA angesetzt.
| Besitzübergang im Monat | AfA Monate im 1. Jahr | AfA bei 6.000 Euro/Jahr |
|---|---|---|
| Januar | 12 | 6.000 Euro |
| März | 10 | 5.000 Euro |
| Juni | 7 | 3.500 Euro |
| September | 4 | 2.000 Euro |
| November | 2 | 1.000 Euro |
| Dezember | 1 | 500 Euro |
Wenn Sie den Besitzübergang beeinflussen können, ist ein Termin Anfang des Jahres steuerlich vorteilhafter. Der Unterschied zwischen Januar und Dezember beträgt bei 6.000 Euro Jahres AfA immerhin 5.500 Euro im ersten Jahr.
Bauen Sie selbst oder kaufen Sie vom Bauträger ein noch unfertiges Gebäude? Dann startet die AfA nicht mit dem Spatenstich, sondern erst mit der Fertigstellung.
Fertiggestellt heißt: bezugsfertig. Die wesentlichen Bauarbeiten sind abgeschlossen, das Gebäude ist nutzbar. Konkret müssen folgende Punkte erfüllt sein:
Rein kosmetische Arbeiten wie Malerarbeiten oder die Verlegung von Bodenbelägen stehen der Bezugsfertigkeit nicht entgegen. Die Abnahme durch die Baubehörde ist ebenfalls nicht erforderlich.
Bei einem Kauf vom Bauträger, der bei Vertragsschluss bereits ein fertiges Gebäude verkauft, gelten die normalen Anschaffungsregeln: AfA ab Besitzübergang. Nur wenn das Gebäude bei Vertragsschluss noch nicht fertig war, gilt der Fertigstellungszeitpunkt.
Bei geerbten Immobilien gilt die Fußstapfentheorie (§ 11d EStDV): Sie treten komplett in die steuerliche Position des Verstorbenen ein. Was bedeutet das konkret?
Beispiel Erbfall:
Erblasser kaufte 2010 eine Immobilie (Gebäudeanteil 400.000 Euro, 2 % AfA).
Jährliche AfA: 8.000 Euro. Bereits abgeschrieben (2010-2025): 128.000 Euro.
Restliche AfA Dauer: 34 Jahre. Restliche AfA: 272.000 Euro.
Der Erbe übernimmt 2026 exakt diese Werte und schreibt weiterhin 8.000 Euro pro Jahr ab.
Besonders interessant wird es, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes deutlich kürzer ist als die steuerliche. In diesem Fall kann der Erbe ein Restnutzungsdauer Gutachten beauftragen und so den jährlichen AfA Betrag erheblich steigern, ohne die Bemessungsgrundlage zu ändern.
Die Schenkung wird steuerlich nach denselben Grundsätzen behandelt wie die Erbschaft. Der Beschenkte führt die AfA des Schenkers nahtlos fort (Fußstapfentheorie). Es gelten folgende Regeln:
| Merkmal | Kauf | Erbschaft / Schenkung |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | Eigene Anschaffungskosten | Historische AK des Vorgängers |
| AfA Beginn | Besitzübergang (neuer Start) | Fortführung der laufenden AfA |
| AfA Satz | Nach Baujahr (2 % oder 3 %) | Bisheriger Satz des Vorgängers |
| Restnutzungsdauer Gutachten | Jederzeit möglich | Jederzeit möglich (sehr empfehlenswert) |
Gerade bei geerbten oder geschenkten Altbauten lohnt sich ein Restnutzungsdauer Gutachten besonders. Da die Bemessungsgrundlage oft niedrig ist (historische Anschaffungskosten), kann eine verkürzte Restnutzungsdauer die jährliche AfA vervielfachen.
Sie haben bisher selbst drin gewohnt und wollen jetzt vermieten? Dann beginnt die AfA, sobald Sie eine ernsthafte Vermietungsabsicht haben. Aber es gelten Sonderregeln:
Beispiel Nutzungsänderung:
Kauf 2015 zur Eigennutzung, Gebäudeanteil 250.000 Euro, Baujahr 1990.
Umwidmung zur Vermietung im Januar 2026.
Fiktive AfA 2015-2025 (11 Jahre x 2 %): 55.000 Euro.
Verbleibende Bemessungsgrundlage: 250.000 - 55.000 = 195.000 Euro.
Restliche AfA Dauer: 39 Jahre. Jährliche AfA: 5.000 Euro.
Alternativ kann auch hier ein Restnutzungsdauer Gutachten die AfA Dauer verkürzen und den jährlichen Abschreibungsbetrag deutlich erhöhen.
Wird eine Privatimmobilie in ein Betriebsvermögen eingelegt (z. B. in eine GmbH oder als Betriebsgebäude eines Einzelunternehmers), gelten besondere Bewertungsregeln:
Für Kapitalgesellschaften wie die GmbH gelten zusätzliche Besonderheiten. Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber zur AfA bei der GmbH.
Haben Sie die AfA in vergangenen Steuerjahren vergessen oder nicht korrekt angesetzt, gibt es mehrere Möglichkeiten, dies nachzuholen:
| Korrekturmöglichkeit | Rechtsgrundlage | Voraussetzung | Frist |
|---|---|---|---|
| Änderung wegen neuer Tatsachen | §173 AO | Dem Finanzamt unbekannte Tatsache | 4 Jahre (Festsetzungsverjährung) |
| Offenbare Unrichtigkeit | §129 AO | Schreib- oder Rechenfehler | 4 Jahre |
| Einspruch | §355 AO | Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig | 1 Monat nach Bekanntgabe |
| Kumulative Nachhol-AfA | §7 Abs. 1 EStG | Unterlassene AfA in Vorjahren | Laufendes Veranlagungsjahr |
Besonders relevant ist die rückwirkende Geltendmachung eines Restnutzungsdauer Gutachtens. Wird nachträglich eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen, kann die höhere AfA für vergangene Jahre über eine Änderung nach §173 AO geltend gemacht werden. Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber AfA rückwirkend geltend machen.
Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann auch rückwirkend erstellt werden. Wenn Ihr Steuerbescheid noch änderbar ist, können Sie die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen, höheren AfA für vergangene Jahre nachträglich geltend machen. Das kann schnell mehrere tausend Euro Steuerersparnis bedeuten.
Die folgende Tabelle fasst zusammen, wann die AfA in den verschiedenen Szenarien beginnt und welche Bemessungsgrundlage jeweils gilt:
| Erwerbsart | AfA Beginn | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Kauf (Bestandsimmobilie) | Besitzübergang (Nutzen/Lasten) | Eigene Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) |
| Neubau (Selbsterrichtung) | Fertigstellung / Bezugsfertigkeit | Herstellungskosten |
| Kauf vom Bauträger (fertig) | Besitzübergang | Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) |
| Kauf vom Bauträger (unfertig) | Fertigstellung | Anschaffungs-/Herstellungskosten |
| Erbschaft | Fortführung (kein Neustart) | Historische AK des Erblassers |
| Schenkung | Fortführung (kein Neustart) | Historische AK des Schenkers |
| Eigennutzung zu Vermietung | Beginn der Vermietungsabsicht | Fortgeführte AK abzgl. fiktiver AfA |
| Einlage ins Betriebsvermögen | Zeitpunkt der Einlage | Teilwert (max. fortgeführte AK) |
In der Praxis sehen wir immer wieder dieselben Fehler, die Immobilienbesitzer bares Geld kosten:
Die AfA beginnt mit dem wirtschaftlichen Übergang der Immobilie, also dem Besitzübergang (Übergang von Nutzen und Lasten). Maßgeblich ist nicht der Kaufvertrag oder die Grundbucheintragung, sondern der im Vertrag festgelegte Übergabetermin.
Ja, die AfA wird monatsgenau nach §7 Abs. 1 Satz 4 EStG berechnet. Der Monat des Besitzübergangs zählt voll mit, auch wenn der Übergang erst am Monatsende stattfindet.
Bei einer Erbschaft tritt der Erbe in die steuerliche Position des Erblassers ein (Fußstapfentheorie nach §11d EStDV). Die AfA wird mit der bisherigen Bemessungsgrundlage und dem bisherigen AfA Satz fortgeführt. Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann helfen, den AfA Satz zu erhöhen.
Ja, über eine Änderung nach §173 AO (neue Tatsachen) oder §129 AO (offenbare Unrichtigkeit) können vergessene AfA Beträge bis zu vier Jahre rückwirkend geltend gemacht werden. Auch ein nachträglich erstelltes Restnutzungsdauer Gutachten kann rückwirkend berücksichtigt werden.
Nein. AfA kann nur bei Einkünfteerzielungsabsicht geltend gemacht werden, also bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung. Wird eine selbstgenutzte Immobilie später vermietet, beginnt die AfA mit dem Zeitpunkt der Vermietungsabsicht.
Bei selbst errichteten Gebäuden beginnt die AfA mit der Fertigstellung. Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es bezugsfertig ist und die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind. Rein kosmetische Arbeiten stehen der Bezugsfertigkeit nicht entgegen.
Bei einer Schenkung führt der Beschenkte die AfA des Schenkers fort (Fußstapfentheorie). Es entstehen keine neuen Anschaffungskosten, und der bisherige AfA Satz bleibt erhalten. Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann den AfA Satz dennoch erhöhen.
Ein Restnutzungsdauer Gutachten ändert nicht den Beginn der AfA, sondern den AfA Satz. Wird eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen, erhöht sich der jährliche Abschreibungsbetrag erheblich, da die Bemessungsgrundlage auf weniger Jahre verteilt wird.
Nutzen Sie unsere kostenlosen Rechner: AfA Rechner, Restnutzungsdauer-Schätzer und Amortisations-Rechner, ohne Anmeldung, sofortige Ergebnisse.
Finden Sie in 2 Minuten heraus, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt, kostenlos und unverbindlich.
Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
Zum Glossar Nutzungsdauer Gutachten →Schreiben Sie uns – wir antworten innerhalb von 24 Stunden. Kostenlose Ersteinschätzung inklusive.