AfA & Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Spekulationsfrist und AfA

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der 10 Jahres Spekulationsfrist (§ 23 EStG) entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn:

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − vorgenommene AfA) − Veräußerungskosten

Die bisher geltend gemachte AfA reduziert die Anschaffungskosten und erhöht dadurch den steuerpflichtigen Gewinn. Eine verkürzte Restnutzungsdauer führt zu höherer kumulierter AfA und damit zu einem höheren Veräußerungsgewinn bei Verkauf innerhalb der Frist.

Rechenbeispiel

Abwägung: Lohnt sich die verkürzte AfA trotzdem?

In den meisten Fällen ja, weil die laufende Steuerersparnis durch die höhere AfA die potenzielle Mehrbelastung beim Verkauf überwiegt vorausgesetzt, die Immobilie wird lange genug gehalten. Ab 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf ohnehin steuerfrei. Den vollständigen Ablauf vom Wertgutachten über das Exposé bis zur Übergabe beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen; dort findet sich auch ein erfahrener Makler für die Region Köln und Bonn.

Wie wirkt die AfA auf die Spekulationssteuer?

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren (§ 23 EStG), wird der Gewinn versteuert. Und hier kommt die AfA ins Spiel: Nach § 23 Abs. 3 EStG werden Ihre Anschaffungskosten um die bereits abgeschriebene AfA gemindert. Heißt im Klartext: Jeder Euro AfA erhöht später den Veräußerungsgewinn um genau einen Euro. Wer viel abgeschrieben hat und früh verkauft, hat einen höheren steuerpflichtigen Gewinn.

AfA mindert den Buchwert: Das Grundprinzip

Jedes Jahr AfA senkt den steuerlichen Buchwert. Start bei 100 %, nach einem Jahr bei 98 %, nach zehn Jahren bei 80 %. Bei einem Verkauf nach sieben Jahren mit 35.000 Euro aufgelaufener AfA werden die Anschaffungskosten um genau diesen Betrag gemindert, der Gewinn steigt entsprechend. Gleichzeitig haben Sie in den sieben Jahren anteilig Steuern gespart. Ob sich das unterm Strich rechnet, hängt vom Einzelfall ab.

10-Jahres Frist und AfA: Was ändert sich ab Jahr 11?

Ab Jahr 11 ist der Verkauf steuerfrei. Dann hat die bisher geltend gemachte AfA keinerlei negativen Effekt mehr. Sie behalten die gesamte Steuerersparnis aus der Haltephase, ohne Rückzahlung. Wer mit Gutachten höher abgeschrieben hat, profitiert doppelt: jährlich mehr gespart und steuerfrei verkauft. Deshalb ist die verkürzte RND für Vermieter mit Haltedauer über zehn Jahre besonders attraktiv.

Restnutzungsdauer Gutachten und späterer Verkauf: Gesamtbetrachtung

Planen Sie einen Verkauf innerhalb der 10-Jahres Frist, rechnen Sie vorher durch, wie die erhöhte AfA den Gewinn beeinflusst. Oft überwiegt trotzdem der Vorteil der jährlichen Steuerersparnis. Außerdem: Die Spekulationssteuer fällt nur auf den tatsächlichen Gewinn an, kein reiner Verlust, sondern Teil der Renditeberechnung. Unsere Empfehlung: Halten Sie länger als zehn Jahre. Dann nutzen Sie die Restnutzungsdauer-Methode ohne jedes Spekulationssteuerrisiko. Unabhängig von der Haltedauer gilt: Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis nach GEG Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.